In de rechtspraak zijn al diverse uitspraken geweest waarin is geoordeeld dat bedingen in een huurovereenkomst, bijvoorbeeld huurprijsverhogingsbedingen, oneerlijk zijn. Deze uitspraken kunnen verstrekkende (financiële) gevolgen hebben voor (professionele) verhuurders van woonruimten. Daarom heeft de Rechtbank Amsterdam besloten om prejudiciële vragen te stellen aan de Hoge Raad. De Rechtbank Amsterdam heeft de vraag voorgelegd gekregen of een beding uit een huurovereenkomst dat ziet op buitengerechtelijke kosten en proceskosten kosten oneerlijk is. Dit zal hieronder worden besproken.
Feiten en omstandigheden
In deze zaak is er een conflict tussen een woningcorporatie in Amsterdam en een huurder van een parkeerplaats. De huurovereenkomst bevat een bepaling dat de huurder, als hij zijn verplichtingen niet nakomt, alle proceskosten moet betalen. Omdat de overeenkomst die in deze zaak centraal staat is gesloten met een consument, moet de rechter deze bepaling ambtshalve toetsen aan het Europese en Nederlandse consumentenrecht, in het bijzonder aan de Richtlijn oneerlijke bedingen. Bij de beoordeling van de eerlijkheid van een beding beoordeelt de rechter of het beding het evenwicht tussen de rechten en verplichtingen van beide partijen ten nadele van de consument verstoort.
Overwegingen van de kantonrechter
De kantonrechter heeft geoordeeld dat het beding oneerlijk is voor zover het ziet op de buitengerechtelijke kosten. Volgens de wet is een consument alleen verplicht buitengerechtelijke kosten te betalen als aan specifieke wettelijke vereisten is voldaan. Daarnaast oordeelt de kantonrechter voorlopig dat het beding ten aanzien van gerechtelijke kosten oneerlijk is. Volgens vaste rechtspraak wordt slechts in buitengewone omstandigheden een volledige proceskostenveroordeling toegekend. In de meeste gevallen wordt een beperkte vaste vergoeding wordt toegekend.
Argumenten van de verhuurder
De verhuurder vindt dat het beding niet oneerlijk is omdat de rechter de bevoegdheid heeft om de proceskosten te matigen (verlagen). Zij verwijst naar uitspraken van andere rechtbanken waarin wordt gesteld dat proceskosten pas ontstaan als er een procedure wordt gevoerd en dat de rechter de proceskosten dan kan verlagen.
De kantonrechter heeft echter overwogen dat het beding beoordeeld moet worden op het moment dat de huurovereenkomst wordt gesloten. Verder heeft de kantonrechter overwogen dat het beding de verhuurder de mogelijkheid geeft om volledige proceskosten te eisen vóórdat de rechter uitspraak doet. Dit kan ertoe leiden dat de huurder de volledige proceskosten betaalt zonder zich bewust te zijn van de oneerlijkheid van het beding. Zelfs al de rechter de kosten matigt, kan de verhuurder (onder verwijzing naar het beding) nog steeds volledige proceskosten eisen. In dat geval bestaat ook het reële risico dat de huurder de volledige proceskosten betaalt. Dit verstoort volgens de kantonrechter het evenwicht in de overeenkomst.
Prejudiciële vragen
De kantonrechter wil de volgende prejudiciële vragen stellen aan de Hoge Raad:
- Moet een beding tussen een handelaar en een consument waarin is bepaald dat de consument die tekortschiet in de nakoming van de overeenkomst alle gerechtelijke kosten moet betalen worden aangemerkt als een oneerlijk beding?
- Als het antwoord op de eerste vraag bevestigend luidt, heeft dit dan tot gevolg dat niet alleen het proceskostenbeding buiten toepassing moet worden gelaten, maar dat in het geheel geen proceskosten meer kunnen worden toegewezen?
De verhuurder krijgt van de kantonrechter eerst nog de kans om te reageren over het voornemen van de kantonrechter om vragen te stellen en over de inhoud van bovengenoemde vragen. Daarna zal de Hoge Raad pas in de gelegenheid worden gesteld om de vragen te beantwoorden.
Gevolgen voor de praktijk
Met deze vragen wil de kantonrechter meer duidelijkheid scheppen voor de vastgoedsector, nadat onduidelijkheid is ontstaan na diverse uitspraken over de oneerlijkheid van een huurprijsverhogingsbeding. Als blijkt dat het beding oneerlijk is, dan kan de verhuurder mogelijk geen proceskosten meer eisen van een huurder.
Als u vragen heeft of specifieke bedingen uit een huurovereenkomst met betrekking tot een woonruimte oneerlijk zijn of niet, dan kunt u contact opnemen met de specialisten van De Advocaten Groep. Maak een afspraak voor een prettig gesprek.