Op 15 maart 2024 heeft de Hoge Raad zich uitgesproken over de vraag of de verhuurder van een bedrijfsruimte de nakoming van zijn verplichting tot het verschaffen van huurgenot mocht opschorten nadat een huurachterstand was ontstaan en de huurder tevens het gehuurde had verlaten. Benieuwd naar het oordeel van de Hoge Raad? Lees snel verder.
Feiten en omstandigheden
De verhuurder verhuurde vanaf 1 juni 2016 een bedrijfsruimte, bestaande uit twee units, aan de huurder voor de duur van vijf jaar. De huurder is sinds januari 2019 gestopt met het betalen van de verschuldigde huur. Vervolgens heeft de huurder de gehuurde units begin mei 2019 verlaten. De verhuurder heeft de huurder nadien verzocht om de units op te ruimen/schoon te maken en de sleutels in te leveren. Nadien heeft de verhuurder de sloten van de units vervangen.
Op 10 juli 2019 heeft de verhuurder aan de huurder laten weten dat zij gelet op bovengenoemde omstandigheden geen aanleiding zag om aan haar nog langer huurgenot te verschaffen. De huurder heeft de huurovereenkomst op 17 juli 2019 hierdoor buitengerechtelijk ontbonden. Vanaf 1 december 2019 verhuurde de verhuurder één van de twee units aan een derde en vanaf 1 april 2020 verhuurde de verhuurder de andere unit aan een (andere) derde.
De verhuurder vordert in deze procedure 1) betaling van de achterstallige huur van de twee units vanaf 1 januari 2019 tot het moment dat deze units opnieuw werden verhuurd en 2) betaling van de huur over de periode dat de sloten waren vervangen. De huurder was het daar niet mee eens en heeft gesteld dat de verhuurder haar het huurgenot had ontnomen en dat zij daarom vanaf het moment dat de sloten vervangen waren geen huur meer verschuldigd was.
Het oordeel van de Hoge Raad
De kantonrechter wees de vorderingen van de verhuurder toe en die van de huurder af. Het hof sloot zich aan bij het oordeel van de kantonrechter. De huurder was het daar niet mee eens en ging in cassatie bij de Hoge Raad. Kort gezegd klaagde de huurder dat het hof had miskend dat een verhuurder zich tijdens de looptijd van een huurovereenkomst niet (tijdelijk) eenzijdig kan bevrijden van zijn verplichting tot verschaffing van het huurgenot vanwege het feit dat de huurder de huur niet betaalt of heeft betaald.
De Hoge Raad wees de klachten van de huurder af. Het oordeel van het hof bleef in stand. In deze zaak staat centraal dat de huurder is opgehouden de huur te betalen en het gehuurde heeft verlaten, waarna de verhuurder het gehuurde voor de huurder heeft afgesloten. De Hoge Raad heeft geoordeeld dat de opvatting dat een verhuurder in zo’n geval (huurachterstand en verlaten gehuurde) de nakoming van zijn verplichting tot het (blijven) verschaffen van het huurgenot (in beginsel) niet kan opschorten, onjuist is.
De Hoge Raad heeft bevestigd dat een huurovereenkomst een wederkerige overeenkomst is, waardoor partijen bij niet-nakoming hun verplichtingen mogen opschorten. Dit geldt ook als de betalingsachterstand van de huurder betrekking heeft op een eerder tijdvak dan de opgeschorte verplichting van de verhuurder om huurgenot te verschaffen. Er is geen rechtsregel die de verhuurder belet zijn opschortingsbevoegdheid te gebruiken, zelfs als hij na betaling van de achterstand het huurgenot niet kan herstellen. De regel dat ontbinding van een huurovereenkomst alleen door de rechter kan geschieden (artikel 7:231 lid 1 BW) staat hier los van.
Gevolgen voor de praktijk?
Het oordeel van de Hoge Raad wijkt af van de gangbare opvatting in rechtspraak en literatuur, namelijk dat de verplichting tot het verschaffen van huurgenot niet kan worden opgeschort. Omdat de overwegingen van de Hoge Raad over de opschortingsbevoegdheid in algemene bewoordingen zijn geformuleerd, kan hieruit (nog) niet worden geconcludeerd dat een verhuurder bij een betalingsachterstand altijd gerechtigd is om de huurder de toegang tot het gehuurde te ontzeggen.
Als u vragen heeft over of en wanneer een verhuurder het huurgenot mag opschorten, dan kunt u contact opnemen met de specialisten van De Advocaten Groep. Wij helpen u graag verder!