Op 14 november 2023 is de Wet vaste huurcontracten aangenomen door de Eerste Kamer. Deze wet beoogt meer rechtszekerheid te bieden aan huurders en maakt een einde aan tijdelijke verhuur zoals wij deze kennen. In deze blog zal ik kort ingaan op de huidige situatie en de belangrijkste wijzigingen die hoogstwaarschijnlijk op 1 juli 2024 doorgevoerd zullen worden.
De huidige situatie
Op 1 juli 2016 is de Wet doorstroming huizenmarkt ingevoerd. Dankzij deze wet werd het eindelijk mogelijk om woningen tijdelijk te verhuren zonder dat de huurder (direct) aanspraak kon maken op huurbescherming. Voor de verhuur van zelfstandige woonruimtes is dit nu mogelijk voor de duur van maximaal twee jaar en voor de verhuur van onzelfstandige woonruimtes voor de duur van maximaal vijf jaar. Daarna kan de huurder wél aanspraak maken op huurbescherming en is er sprake van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Het doel van deze wet was het bevorderen van het aanbod van woningen en het verbeteren van de doorstroming op de woningmarkt. In de praktijk liet deze wet echter te wensen over.
In plaats van dat de positie van huurders op de woningmarkt daadwerkelijk is verbeterd, is de huurovereenkomst voor bepaalde tijd de standaard geworden en is de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd eerder de uitzondering op de regel. Een mogelijk neveneffect daarvan is dat de huurprijzen in de vrije sector mede door de woningschaarste sneller zijn gestegen. Immers, bij het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst wordt telkens weer de huurprijs opnieuw vastgesteld.
Een ander bijkomend gevolg is dat er geen minimale verhuurtermijn kan worden opgenomen, waardoor een huurder wel, maar een verhuurder niet tussentijds kan opzeggen. Dit zorgt ervoor dat – voor zover de rechtszekerheid van de huurder verbeterd is – deze rechtszekerheid voor de verhuurder in feite non-existent is. Geen succes dus, is de conclusie. Maar hoe moet het nu verder?
De Wet vaste huurcontracten
Op 1 juli 2024 zal de Wet vaste huurcontracten hoogstwaarschijnlijk in werking treden. Het doel van deze wet is het bieden van betere bescherming aan huurders. Zo wordt er een streep gehaald door de mogelijkheid om huurovereenkomsten voor bepaalde tijd af te sluiten. Slechts voor enkele specifieke doelgroepen blijft het nog wel mogelijk om een huurovereenkomst voor bepaalde tijd af te sluiten, waaronder:
- Studenten;
- Huurders die in verband met dringende werkzaamheden of renovatie van hun woning tijdelijk elders moeten wonen;
- Urgent woningzoekenden;
- Huurders met wie de verhuurder een tweede kanscontract aangaat;
- Wezen en nabestaanden;
- Gescheiden ouders;
- Huurders die werken op de Waddeneilanden;
- Vergunninghouders (statushouders) die direct uit een COA-opvanglocatie komen en in afwachting zijn van definitieve huisvesting;
- Vakantiehuurders.
Om echter ook tegemoet te komen aan de belangen van de verhuurder, worden de opzeggingsgronden in artikel 7:274 lid 1 BW verder uitgebreid.
Proefsamenwonen
Zo kan de eigenaar van een woning die voornemens is tijdelijk samen te wonen met zijn partner, besluiten om zijn woning voor deze duur te verhuren. Indien de woningeigenaar vervolgens definitief bij zijn partner intrekt, kan deze de huurovereenkomst onder bepaalde voorwaarden beëindigen en de woning verkopen. Het is dan wel van belang dat deze mogelijkheid ook in de huurovereenkomst is bedongen.
Bloed- of aanverwanten
Daarnaast kan de verhuurder in de huurovereenkomst opnemen dat hij de huurovereenkomst mag opzeggen om de woning uiteindelijk te verhuren aan een bloed- of aanverwant in de eerstegraad (ouder of kind). De huurder heeft in deze beide gevallen nog wel de mogelijkheid om de rechter door middel van een belangenafweging te laten bepalen of de huurovereenkomst ook daadwerkelijk zal eindigen.
Inwerkingtreding
Zodra er een definitieve beslissing is genomen over de uitgezonderde doelgroepen, zal de Wet vaste huurcontracten in werking treden. Naar verwachting zal dit op 1 juli 2024 zijn. Huurovereenkomsten die voor die tijd zijn afgesloten, vallen nog onder de oude wetgeving.
Mocht u naar aanleiding van deze blog of de Wet vaste huurcontracten vragen hebben, dan kunt u contact opnemen met mr. Jordan Kersten. Wij helpen u graag verder!