Afgelopen tijd hebben veel winkeliers en restauranthouders hun onderneming (deels) moeten sluiten door de opgelegde coronamaatregelen. Er is daardoor veel discussie geweest over de vraag of en op welke wijze huurders van bedrijfsruimten in de zin van artikel 7:290 BW (zoals horeca en winkels) aanspraak kunnen maken op huurvermindering als gevolg van de coronacrisis.

Onvoorziene omstandigheden

De Hoge Raad komt in zijn uitspraak van 24 december 2021 tot de conclusie dat het coronavirus kan worden gekwalificeerd als een onvoorziene omstandigheid in de zin van de wet, indien een huurder die voor zijn omzet afhankelijk is van de komst van publiek, als gevolg van coronamaatregelen, een 290-bedrijfsruimte niet of slechts in geringe mate kan exploiteren. De huurovereenkomst dient dan wel vóór 15 maart 2020 te zijn gesloten. Indien dat het geval is, kan de rechter op grond van de wet de huurovereenkomst aanpassen door de huurprijs te verminderen.

Berekening huurprijsvermindering: ‘de vastelastenmethode’

Volgens de Hoge Raad valt de onvoorziene omstandigheid over het algemeen noch in de risicosfeer van de huurder, noch in die van de verhuurder. Het nadeel dient om die reden te worden verdeeld over de huurder en de verhuurder, tenzij de redelijkheid en billijkheid zich hiertegen verzet.

De huurprijsverlaging dient te worden berekend aan de hand van de vastelastenmethode. Met deze methode kan worden vastgesteld hoe groot het nadeel bedraagt dat de huurder heeft geleden. Dit wordt gedaan door de omzet in de periode waarover de huurprijsvermindering wordt berekend te vergelijken met de omzet in een vergelijkbaar tijdvak voorafgaand aan de coronacrisis. Dit nadeel wordt, voor zover niet reeds gecompenseerd door de financiële steun van de overheid in de vorm van de Tegemoetkoming Vaste Lasten (de ‘TVL’), gelijk verdeeld over de huurder en de verhuurder.

Geen sprake van een gebrek

Daarnaast zijn volgens de Hoge Raad de door de overheid opgelegde maatregelen, waaronder de sluiting van 290-bedrijfsruimten, niet aan te merken als een gebrek in de zin van de wet. Volgens de Hoge Raad is een dergelijke sluiting het gevolg van uitzonderlijke, de volksgezondheid betreffende omstandigheden van algemene aard, die verstrekkende gevolgen hebben voor de gehele maatschappij. In het belang van de volksgezondheid wordt de mogelijkheid tot exploitatie van 290-bedrijfsruimten beperkt, maar het heeft geen betrekking op het gehuurde zelf.

Tot slot

De Hoge Raad heeft met zijn uitspraak meer duidelijkheid geschept over de vraag wanneer een beroep op huurvermindering kan worden gedaan en hoe deze huurvermindering moet worden berekend. Voor een huurder van een 290-bedrijfsruimte zijn de coronamaatregelen zeer ingrijpend, hetgeen door de Hoge Raad is bevestigd, als gevolg waarvan de verhuurder in redelijkheid niet van de huurder kan verwachten dat de huurder de volledige huur blijft betalen. Daarbij blijft van belang dat het financiële nadeel te allen tijde goed moet worden onderbouwd. Een huurprijsvermindering als gevolg van een onvoorziene omstandigheid zal niet zonder meer door de rechter worden toegewezen.

Heeft u naar aanleiding van deze blog vragen over huurkortingen als gevolg van de coronacrisis, schroom dan niet om contact met ons op te nemen. De Advocaten Groep helpt u graag verder!

Geschreven door: Nandini Bisseswar